小区里，没有大事，多是家长里短、鸡毛蒜皮的小事：邻里纠纷谁来管？居民难事谁来办？绿化带和停车位矛盾如何解决……
记者走访多个老旧小区时发现，近年来，不少改造后的小区居住环境有了明显提升，但物业管理及民生服务等方面仍存在不少短板。改了“面子”，似乎却改不动“里子”，老旧小区在改造后仍面临着管理难、管理乱、管不好的问题。
如何让老旧小区焕发新的活力，让居民诉求件件有回音，对社区生活有归属感、认同感，值得思考。
为了探求老旧小区治理的最优解，让街坊邻居和社区干部变成熟人，让社区工作更有人情味儿……宝鸡市、咸阳市的多个老旧小区在基层治理过程中积极探索，按照党建引领、群众自治、社会参与的思路，摸索出适合各自的一套办法。
“大杂院”变“清雅居”
步行走过近四米宽的柏油路，两旁的小花园月季盛放，显得格外清新雅致，搭配崭新的健身器材、规范有序的停车位，宝鸡市渭滨区经二路街道新宝路社区渭工路17号院一眼望上去是颜值、气质双双在线。
可谁能想到，眼前这个其乐融融的院子，几年前却是全市有名的“脏乱差”。
有序推进老旧小区改造 视觉中国/供图
“我们院子原单位是宝鸡焦化厂，破产多年，平时哪怕是换个灯泡，没个三五天换不来，遇到汛期，一场大雨，楼顶就会漏雨，头些年，大门前的垃圾堆得像大杂院，小区居民真是没少找事。”曾任新宝路社区党委书记的陈永福直言。
时值2020年12月，新宝路社区的老旧小区改造工程正在收尾，在社区工作了半辈子的陈永福也要从社区党支部书记的岗位卸任。本是两全其美的好事，可陈永福却怎么也高兴不起来。
“老旧小区三分改、七分管，现在小区是改造完了，但后期如何维护和治理还是一个难题，如果改造后还是无人管理，我担心社区管理的八个院子会不会很快又恢复到‘脏乱差’的原状？”陈永福说出了自己的隐忧。
带着想法，他首先向所在街道提出了能否在17号院试着成立“自管小组”，小区治理上先从这个人口仅114户的小院子试试水。
2021年3月，经二路街道办事处的会议室十分热闹，17号院居民代表们聚在一起商议：鼓励有一技之长的居民参与进来，通过以社员入社的方式，自愿加入“自管小组”，成立院落合作社，为小区提供低价位、非盈利的准物业服务，自治组织的名字则简单干脆，就叫做“我帮你”院落服务合作社。
让小区居民当家作主，管好楼院里的自家事，这一次，陈永福退而不休，重新被居民推选上来，成为院落合作社负责人，要带头儿来啃下这块儿老旧小区治理的“硬骨头”。
11月上旬，17号院在试暖过程中出现了暖气管道爆裂的问题。面对突发状况，陈永福第一时间带着工作人员赶到现场，联系热力公司人员关掉暖气总阀门，对漏水点进行检测、排查，开始抢修。
复杂的是，半个月不到，暖气管道再次发生爆管，陈永福同17号院党小组、合作社成员通宵重新确定维修方案，焊接暖气管道，终于在两天后，供暖恢复了正常。
两次暖气管道爆裂得到修复，标志着17号院原先无人管理的局面有了扭转，“我帮你”院落服务合作社开始得到不少居民的支持，惊喜的是，还有周边不少自我管理服务低水平、不规范的小区居民主动来找到陈永福要求加入合作社。
“经二路街道是宝鸡市的老城商业区，辖区内商贸活跃、老年人口较多，街道166个居民小区中‘三无’小区数量超过了一半，可以说，17号院只是其中一个缩影。”经二路街道党工委副书记张璐介绍。
随后，经二路街道在辖区所有“三无”小区成立党小组和居民自治小组，集中民意形成居民公约、议事规则、小区整治方案等，使“三无”小区初步实现自我管理服务。采取“合作社+自管”的方式，专门派出1名班子成员牵头，抽调3名社区干部、外聘2名工作人员参加，成立了“我帮你”院落服务合作社，吸纳小区自管小组、楼栋长、院落达人等入社，为“三无”小区提供低价位、非盈利的准物业服务。
在街道指导下，原先部分老旧小区自管组织管不好、物业公司进不来的37个小区，合作社吸纳其院落自管小组自愿入社，并通过集中培训、委派指导员定期走访等方式开展工作。
今年六月，新宝路社区渭工路63号院在“我帮你”院落服务合作社一年多的精心治理下，将小区名字正式更新为渭工路“新”63号院。一字之变的背后是小区由治到美的变化，也让居民对新生活有更多的期待。
“双输”换“双赢”
以宝成铁路中心线为界，铁路桥东侧为渭滨区，过了铁路向西便径直进到了金台区，而正是由于地缘接近，金台区的基层治理状况与前者有着一致的相似：老旧小区存量大、基础设施老化、人员构成复杂。
工人在改造小区停车场 新华社/供图
“这些年，居民人员构成发生了很大的变化，院内各种矛盾更加频发，有人将院内花园私自侵占种菜养鸡、有的将楼道摆满旧家具，也有不少以各种理由不交物业费……”瓦厂街社区党总支书记纳宝华说，以瓦厂街社区为例，38栋居民楼中，楼龄在30年以上的数量超过90%。
楼院工作不好做，往往在统一意见这一步就会被卡住。
2020年11月，瓦厂街社区新华小区策划了一场广场板凳会，有啥问题说出来，大家一起协商。“这次主题是聊聊小区改造，大家伙都有啥好想法、好建议？”新华小区院落党支部书记李明泉当起主持人，十几位居民代表围在一张方桌边热火朝天地讨论。
“我建议小区使用指纹门禁系统，方便又安全。”“院子的围墙可以重新修砌，自己包工自己干能省不少费用。”“小区的围墙可以画上壁画，整洁又好看。”
在李明泉的引导下，按照社区民情议事会程序，社区干部整理出了热度最高的三个事项，贴到小区公告栏上，居民再次在自己最感兴趣的小组二次讨论，这场开放式讨论会格外受到小区居民的支持。
“老旧小区里需求纷繁复杂，社区干部常常居中协调，但又往往得不到理解，出力不讨好，社区居民没参与感，‘双输’的局面成为社区治理的困局，板凳会就是要将拿主意的权利交还给居民。”李明泉说出了策划这场板凳会的初衷。
经过小组讨论、发布方案、投票决定等环节后，新华小区根据居民诉求，从高到低将小区扩建了停车位、安装自动充电桩、美化小区墙面等列为待办事项，并一一制订执行方案。
咸阳市秦都区思源南路社区，面积仅0.24平方公里，居民3133户，却包罗了大大小小近20个小区，是一处典型的单位板块型社区。
2020年4月开始，思源南路社区居民抛出要建“老年人活动场地”的问题，可实际上，社区是要地没地、要钱没钱，社区党总支书记田苗想不出解决办法。
此时，还作为新鲜事物的“开放式治理”走进他的视线，抱着试一试的心态，他邀请物业管理委员会、社区党员代表、社区工作者以及愿意参加讨论的居民尝试开展了一次讨论。
“结果出乎意料，社区居民带来了需求、问题，也当场提供了不少解决问题的好建议。”田苗回忆。
活动场地要设在底层，方便老年人走动；场内最好能设个茶室，老年人能喝茶聊天；有人还想报名成为老年人活动场地的志愿者……大家提出的“点子”足足写满了一张纸。
随后，思源南路社区借助老旧小区改造项目，对小区沿街门面进行翻新改造，社区将重修后的门面租赁给商户，门面房租金一部分用于聘请工作人员担任小区清扫员、门岗员，剩余收益则用于活动场地的修缮，探索实施“公益+市场+物业”服务模式。
资金有了，场地就设在小区的西南角，经过改造，40多平方米的活动室温馨舒适，打牌、下棋、理疗，老年人可以根据自己的兴趣爱好，加入一个个活动小社群。
电梯改造“我做主”
老旧小区改造改的不仅是房子，还有生活。
年近七旬的刘桂莲（化名），在咸阳市秦都区渭滨街道长虹路社区居住了近20年，因患有慢性疾病，加之上了年纪，腿脚行动不便，住在六楼的她上下楼很不方便，生活日用品要靠子女带，或请邻居代买。
老旧小区加装电梯施工现场 视觉中国/供图
“我一直支持楼栋能加装电梯，能多下楼走走，现在这个愿望终于要实现了。”刘桂莲期待地说。
“城市社区老龄化程度越来越高，老人的出行问题成为关注的难点，目前，在渭滨街道，60岁以上老人约占到户籍人口的一半。”渭滨街道长虹路社区党支部书记李金莲介绍，早在2017开始，咸阳市就开始启动了多层住宅加装电梯政策，开始大幅提高老楼加梯速度。
她解释，加装电梯是一项以居民自治为核心，实施过程又高度依赖专业人士的旧改工程，加上多层住房统一加装电梯尚无明确的行政立法，执行起来效力不足，在具体操作中会遇到不少难题。
在长虹路社区电梯改造过程中，由于受到层数、电梯型号等因素影响，通常加装一部电梯，费用要达到四五十万元。其中，加梯征询通过率要达到多少？各家的分摊比例是多少？分别需要多少费用？所以电梯改造的进度关键就在于居民能否在短期内达成一致意见。
在捋清思路后，由社区牵头拿出方案，社区党小组提议，业委会指导业委会引导居民参与进来，每个单元各出一名代表，这次的电梯改造，小区业主参与其中，组成招标采购小组、自主了解电梯市场。
“为了让居民了解各楼栋加装电梯的基础条件，社区委托由建筑公司组成的专业团队，对小区内七个单元的周边环境、户型特征、管线条件等因素进行勘查分析；同时在电梯公司的配合下，组织居民代表前往已改造小区现场了解、咨询。”长虹路社区移动小区业委会负责人张伟介绍。
他说，一栋楼成功加装电梯，常常要开十来次居民协调会、表决会，前期工作铺垫好了，每一场会议目的才更明确、决策效率更高。
在业委会的引导下，居民还商量出不少创意解决方案，例如，试行“一楼不收取费用，二楼以上以5000元为基础，每个楼层，按照不同比例出资”的方法来解决高低楼居民的矛盾等。
方案确定了，接下来就是实施，为了让小区的七个单元居民楼彻底换装，张伟主动请缨先从自家居住的二号楼开始改造，在前期工作的铺垫下，三个月，移动小区的电梯改造顺利完工。
老旧小区加装电梯不仅要广泛了解居民需求，也要引导居民参与协商，在长虹路社区的一系列探索下，渭滨街道明确了加装电梯自治流程，就如何开展协商、签订协议、筹措资金、遴选电梯供应商等具体问题逐步形成方案，并对辖区社区进行指导。